绕道三四线市场决胜局,保利能否如愿重回前三?

为了拉回落后态势,绕道三四线市场高速扩储,这一次保利能否踏准市场行情重登三甲之列?

自打去年12月喊出保利要重回行业前三以来,宋广菊或许也没有想到,2018年的前3强房企却一个比一个谦虚低调,前有万科的看淡规模不看好楼市,后有碧桂园的不设销售目标,唯一一个直言相告的恒大也仅制定了一个毫无存在感的5500亿小目标。喊着要进行业前三的保利,莫名成为了一个特立独行的存在。

无论是大张旗鼓的宣扬还是三缄其口的沉默,任何一家房企都不能否认对于规模的追逐和向往。但在如今风声鹤唳的楼市中,不想成为沉默者的保利,底气从何而来?它又将以什么样的姿态冲击行业前三?

稳健派变激进派,为增速弃营收

在过去的9年房地产发展历程中,保利曾于2010年创下过第二名的辉煌成绩,而在其余的年份却再也没有突破这个成绩。近两年,在各大房企的冲击下,保利稳居在行业第五的位置。如今,有了冲击行业前三的决心,保利终于甩开稳健作风,在规模路上蒙眼狂奔。

4月16日,保利地产发布2017年年度报告。报告显示,2017年公司合同销售额3092亿元,同比增长47.2%;合同销售面积2242万平方米,同比增长40.3%;合同销售均价13791.26元/平米,同比增长4.94%;

据2011年~2016年数据统计显示,相比多年增速一直维持在40%以下的态势来看,47.2%的同比增速已然成为近7年来保利的最高增速。

除了创造自身的最高增速外,从外部行业来看,对比目前的 3强房企,保利的增速也高于万科、恒大。

上图为:2017年万科、恒大、碧桂园、保利业绩数据对比

无论是对内的打破自我,还是对外的层层突破,外界逐渐意识到,那个曾经的稳健派代表保利已然画风突变,转而成为一个摆脱稳健风格,寻求规模突围的新生形象。然而,时也,势也。在其他龙头房企纷纷降低销售目标之时,选择逆流而上的保利却遇到了不少的发展难题。

年报显示,保利地产2017年公司实现营业收入 1463.06 亿元,同比减少 5.46%;营业成本 1008.72 亿元,同比下降 8.20%。年报给出的解释为受营改增及项目结转区域结构影响,其中华北区域的下降最为明显,同比下滑39.85%。

同时,在加大销售力度的同时,保利的销售回笼率表现明显下滑态势。据保利近3年年报数据显示,2015,2016年回笼率分别为99%、97%,而在2017年回笼率仅为85.5%。 对于数据下降的原因,最新年报里并未提及,但在2017年半年报中,对这一现象保利给出的理由是受行业按揭贷款收紧的影响。

易居研究中心总监严跃进表示,资金回笼的速度较慢,实际上都和具体的项目有关。这种情况需要特别警惕市场风险,因为周期性调整的风险会加大。从后续情况看,贷款收紧也充分体现了当前此类地产企业经营的压力,同时会带来很多问题,或倒逼企业降价。

调整策略下沉三四线,但持续性待考

在这一轮规模战中,保利选择下沉三四线市场高速扩储。2017年,保利地产全年新增204个项目,拓展面积达4520万平方米,同比增长88%。拿地成本2765亿元,同比增加128%,占销售金额的比例达89%。据蓝鲸房产统计显示,88%的土地增速也让保利打败前3强房企成为第一。

上图为2017年万科、恒大、碧桂园、保利拿地增速对比

不过,一时的靓丽数据并不能反映其所具有的真实意义,而需要放到更长的周期丈量。

如下图所示,在保利发展的6年历史进程中,其在2012年至2015年四年间始终保持着不急不慢的发展态势,每年的新增土地均维持在2000万平米以下,而自2016年之后,保利的土储节奏总算上了一个新台阶,但与之同时,龙头房企间的差距却也越来越大。

上图为:保利、万科、恒大、碧桂园新增拿地面积对比

故事轴线要拉回到2015年,这一年对于房地产行业格局尤为重要。在2015年之前,尽管龙头房企间的发展策略各不相同,但总体呈现出此消彼长的态势,而在2015年之后,前3强房企的阵营却基本锁定。

统计数据显示,2015年,万科、恒大、碧桂园分别以153.7%、314.4%、99.2%的增速大幅扩储,而此前与之增速不相上下的保利却采取了保守策略,这一年,保利的拿地增速仅为6.2%,远远落后于万科、恒大、碧桂园的拿地速度。

自此之后,保利的发展节奏便明显慢了一拍。尽管从2016年下半年开始,保利开始在土地市场大力揽储,但其土地储备、销售规模已不能与3强房企相匹配。

为了迅速追赶上此前的落后态势,保利转而加大了三四线城市拿地力度。年报统计显示,2017年,保利于一二线城市的拓展面积由70% 下降至63%,三四线城市由30%上升至37%。另据中泰研究证券分析,2018年前两个月,保利地产新增项目近五成在二线及强三线城市。

种种迹象表明,保利地产未来会继续加大对三四线城市的投资布局。然而,从2015年提出的“去库存”政策开始,三四线城市便已进入了火热的成交态势,如今在三四线市场经济增长力不足且已发酵了近3年的情况下,保利是否又能踏准这波行情的余温呢?

业内人士分析认为,三四线城市经济基本面及收入水平并不出众,无法支撑房价持续上涨,更为重要的是,三四线城市人口长期净流出,新增购房需求以本地自住及改善型需求居多,因此存在着可持续性较差的通病。在政策的刺激下,虽然短期内存量购房需求急剧释放,但后续成交量将缓步回落至正常水平。现下企业大力投入的三四线新城中,未来势必会有相当一批面临严峻的“人才竞争”和“空城阶段”。

在冲击行业前三的道路上,保利地产管理层曾制定了一个明确的“345”计划,即2017年销售额达到3000亿元,2018年销售额达到4000亿元,2019年达到5000亿元,刚刚险过第一关的保利,面前还有两年内新增2000亿销售额的鸿沟。而在错综复杂的市场环境下,保利的调整依然祸福难料。究竟是成功突围,还是失败掉队,需要市场给出答案。