招商蛇口欲3年内跻身五强,2023年目标销售额3300亿

“时间就是金钱,效率就是生命”,32年前,时任招商局常务副董事长的袁庚写下这句口号,并让人做成标语立在蛇口工业区内。在这句经典口号的指引下,蛇口工业区抓住改革先机,冲破迷雾,述说了一段“春天的故事”。

追求效率、创新发展模式的“蛇口精神”,也镌刻在起家于蛇口工业区的招商蛇口之中。

无论是在2022年行业下行周期时的狠抓效率,还是近几年“重返上海”战略的迅速落地,抑或是在行业转型期的探索,都展现了这家企业对效率和创新的追求,同时也助其在2022年更从容地应对行业普遍面对的市场销售下行、利润下滑的难题。

2022年,招商蛇口营收同比增长13.92%至1830.03亿元,归母净利则减少58.89%至42.64亿元;实现合同销售额2926.02亿元,较上年同期存在约10.5%的降幅。但在去年行业利润普遍下滑甚至亏损、全国商品房销售额下降26.7%的背景下,招商蛇口已经展现了不错的韧性。

积极换仓、狠抓效率

22个新增项目实现当年开盘

针对归母净利下降近六成,招商蛇口财务总监黄均隆给出四点原因:行业销售价格下降导致的整体毛利率下降;为夯实资产质量,计提减值相较2021年多;因疫情对租户进行租金减免8.4亿元,及租金单价下降带来的收入下降;蛇口产园REIT上市带来投资收益的减少。

“毛利率下降是最重要的。”黄均隆表示,面对全行业毛利率下降,公司在投资端和操盘端两方面发力,在投资端更加聚焦,销售端狠抓销售回笼资金,并通过极致的成本控制提升利润水平。

在企业“现金流为王”的2022年,土地市场的竞争并未如此前般激烈,招商蛇口凭借自身雄厚的资金借机换仓,全年获取56宗地,拿地总地价为1279亿元,需支付地价766亿元。由此计算,公司拿地权益占比约为59.89%。

在其圈定的“强心30城”和“深耕6+10城”,招商蛇口投资金额占比分别为94%和90%,单城投放权益地价高达31亿元,进一步深耕核心城市。其中,上海、深圳、合肥三个城市分别获取了10宗、5宗、5宗土地。

在需求转弱、竞争日益激烈的市场行情下,招商蛇口也加快周转速度,促去化回笼资金,再将现金流投入下一轮换仓中。

去年,招商蛇口新增项目中有22个实现当年拿地当年开盘,首开当天平均去化率达77%,为公司贡献了约300亿元销售额,相对高效地对冲了市场整体的下行。

以上海区域为例,去年11月,招商蛇口虹桥公馆3期、蟠龙府二期、璀璨湖畔三个新盘官宣取证,这些新盘地块均由其在当年7月的第二批次集中供地时竞得,从拿地到入市用时不到5个月。在上海市场,这样的周转效率已经算高。

得益于近两年的土储换仓,2022年,招商蛇口在上海等5个高能级城市的市占率超10%,在12个城市的销售额位列TOP 5。

换仓优质土地,也为公司利润打下了基础,招商蛇口董事总经理蒋铁峰在业绩会上说道,“公司2021年上半年之前拿的地很多出现了亏损,但从当年下半年、去年拿的地表现都不错,毛利率都在23%以上,为公司今年和以后年度打下了基础,对于未来利润的增长,我是充满信心的。”

“重返上海”战略成效显著

华东区域毛利率提升至18.26%

狠抓投资和周转速度,推动土储换仓,展现了招商蛇口对效率的把握。用5年成功“重返上海”、做大华东区域,同样展现了这家公司对速度的极致追求。

2022年,华东区域仍是招商蛇口最大的营收来源,贡献了24.81%的营收,相较上年的22.94%进一步提升。

从单个城市看,2022年,招商蛇口在上海、苏州、南通的销售额位列当地第一,在南京、徐州的销售额位列前三,温州、无锡、金华的销售额则位列前五。

其中,仅上海一个城市,招商蛇口去年的销售金额便突破740亿元;据中指研究院的数据,今年前两个月,该公司在上海的销售额达193.51亿元,继续位列第一,且远超第二名的表现。

而在2017年,招商蛇口在上海的销售额还不足72.63亿元。据中指研究院的数据,当年招商蛇口无缘“房企上海商品房销售榜TOP 10”,彼时的TOP 10门槛为72.63亿元。

也是在2017年,招商蛇口在其上海战略发布会上介绍了公司华东区域“一核五圈四带”的战略布局,其“一核”便是指上海。在此次发布会后,招商蛇口华东区域尤其是上海公司加大了投资力度,意在长三角“一雪前耻”。

2021年,在此前战略的基础上,招商蛇口又提出“重返上海心”,加大在上海核心区域的布局,进一步深耕上海。

从销售额不足72.63亿元,到一年卖740亿元,招商蛇口仅用了5年,向外界展示了“重返上海”的“蛇口速度”。

同时,招商蛇口在华东区域的毛利率显著提升,较2021年增加4.83个百分点至18.26%。

不过,随着今年以来部分城市土地市场回暖明显,南京、杭州多宗热门地块都进入摇号阶段,万科、中海、华润在上海也将迎来土地市场解禁,招商蛇口华东区域或将面临更大的竞争压力。

“今年土地市场的竞争会比去年稍微激烈,利润会有所收窄。”蒋铁峰表示,目前房价是比较合理的,所以利润空间仍然存在,更关键的是操盘能力,如果在每个环节更快一点,就能提升利润空间。

近几年来,招商蛇口向制造业学习,制定了“一城一模版”的管理方式,针对每一个城市的政策规定、费用标准、政府报批报建的速度,提升操盘水平,为公司带来更好的回报。

稳步推进“三个转变”

欲3年内跻身行业五强

“过去三十多年来推动房地产高速发展的红利,包括经济高速增长、城镇化、人口增长和房地产的金融属性,已经逐渐淡去,行业要走向综合发展、高质量发展。”招商蛇口董事长许永军如此看待行业发展趋势。

面对行业发展环境的变化,2022年,招商蛇口做出业务结构优化及战略升级,将原来的三大主业调整为“三类业务”,即开发业务、资产运营、城市服务,并稳步推进从开发为主向开发与经营并重转变、从重资产为主向轻重结合转变、从同质化竞争向差异化发展转变的“三个转变”。

2022年,招商蛇口三大业务协同并进,开发业务累计实现销售面积1193.65万平方米,销售金额2926.02亿元,销售规模行业排名提升至第六位。

招商蛇口将2023年的目标签约销售金额定为3300亿元,较去年的销售额有近13%的增幅。

面对这一目标,招商蛇口管理层信心满满,蒋铁峰说道,“公司续销的项目流速和去化远高于去年的平均速度;去年拿的很多地也会陆续上市,相当数量的楼盘都是红盘,因为存在价格倒挂优势基本开盘秒光;目前公司在售货值约6000亿,按50%多的去化率,3300亿的销售额是很有机会达成的。”

城市服务业务包括物业管理、邮轮、会展、康养等,全年实现约132亿元营收。其中,招商积余实现营收130.24亿元,同比增长22.97%;归属于上市公司股东的净利润5.94亿元,同比增长15.7%;非住业态管理面积占物业管理面积近六成,业绩贡献超五成。

资产运营业务则包括集中商业、产业办公、公寓酒店及零星物业等六种业态的物业运营及资产管理,年内公司管理范围内全口径收入(未扣除租金减免金额)57.1亿元,实现EBITDA 30.4亿元,分别同比增长6.2%和6.9%。

招商蛇口为资产运营业务制定了“双百战略”,要在“十四五”期末持有物业营收达100亿、至少100个集中商业和核心写字楼。

过去几年,不管是写字楼还是商业都受到疫情冲击,办公楼空置率提升、居民消费能力也有所下降。

招商蛇口副总经理聂黎明坦言,“确实三年疫情对商业和办公带来了很多影响,写字楼空置率上升、租金下降、商业提升的压力确实存在。但疫情后公司也看到了消费复苏的迹象,很多项目的客流量和消费都在增长,我们对未来还是很有信心,双百计划不变,但会更加聚焦核心城市核心地段,发力提升运营能力。”

针对资产运营业务,招商蛇口还打造了蛇口产园REIT(SZ.180101)、招商局商业房托(HK.1503)境内外双REITs平台。

招商蛇口总经理助理兼董事会秘书余志良透露,公司内部对REITs做了相应规划,以退出为经营目标,目前公司的几个赛道都有对应的业态模版来落实,如集中商业、商办类匹配招商局商业房托REITs平台,为公司资源带来有效滚动,将来REITs作为退出通道的资产交易会成为公司常态化的模式。

推动企业转型发展的背景下,蒋铁峰在业绩会上透露,招商蛇口为未来三年提出了新的目标——跻身五强,“五强不仅仅是规模上的五强,更多是利润、质量、效益,还有转型经营收入、服务品质等多维度的。”