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“我在此次利率调整的范围内吗？”“存量房贷利率能降到多低？”“什么时候开始调整？”
近日，关于存量房贷利率的话题备受购房者关注。8月31日，中国人民银行、国家金融监督管理总局发布《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》（下称《通知》），自2023年9月25日起，存量首套住房商业性个人住房贷款的借款人可向承贷金融机构提出申请，由该金融机构新发放贷款置换存量首套住房商业性个人住房贷款。
随着《通知》的发布，近日，工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、邮储银行、招商银行、光大银行、中信银行等多家银行初步回应了购房者关心的问题。
哪些存量房贷利率能够调整？
对于存量首套住房商业性个人住房贷款的定义，此前央行在《通知》中已明确，是指2023年8月31日前金融机构已发放的和已签订合同但未发放的首套住房商业性个人住房贷款，或借款人实际住房情况符合所在城市首套住房标准的其他存量住房商业性个人住房贷款。
在此基础上，银行再次进行了补充回答。多家银行表示，本次存量房贷利率调整的对象为存量首套住房商业性个人住房贷款，公积金贷款及组合贷款中的公积金贷款部分不在调整范围之内。对于组合贷款中的商业性个人住房贷款，符合条件的可进行调整。
另外，多家银行指出，本次存量房贷利率调整的对象为存量首套住房商业性个人住房贷款，个人商业用房（含商住两用房）等非住宅型房屋贷款不在调整范围之内。
值得注意的是，工商银行、建设银行、邮储银行、光大银行等均指出，存在拖欠或逾期的个人住房贷款，不在本次利率变更范围之内。对于符合调整范围的首套住房贷款，需在购房者还清逾期本息后进行调整。
近期，多地已经开始执行“认房不认贷”政策。9月5日，住房和城乡建设部、中国人民银行、国家金融监管总局联合印发了《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》，推动落实购买首套房贷款“认房不用认贷”政策措施。
“认房不用认贷”意味着，居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申请贷款购买商品住房时，家庭成员在当地名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。
那么，客户在办理贷款时非首套房但当前已符合首套房标准的，能否调整？多家银行对该类问题亦进行了回应，均表示如果当前实际住房情况是否已经符合办贷款的城市首套住房标准，并能够提供房屋套数等相关证明材料，则可以进行调整。
例如，中信银行指出，当前已满足以下任一情况，可认定为首套房贷：一是如果贷款购买本套住房时，家庭没有其他住房，因当时“认房又认贷”政策导致该套住房按照二套住房贷款利率办理，但目前所在地区已执行“认房不认贷”政策；二是如果贷款购买住房时不是家庭在当地的唯一住房，但后期通过交易等方式出售了其他住房，本住房成为家庭唯一住房且当地已执行“认房不认贷”政策的。
存量房贷利率能降到多低？
除了认定范围，存量房贷利率能降到何种水平也成为客户最为关注的话题。
央行此前明确，新发放贷款的利率水平由金融机构与借款人自主协商确定，不过调整后的房贷利率水平不得低于原贷款发放时所在城市首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。
中国银行指出，目前，房贷利率是在LPR基础上加减点确定的，本次调整不涉及LPR变化，是调整加减点。该行举例表示，目前LPR是4.2%，贷款按加80个点执行，则现在实际贷款利率为5%（4.2%+0.8%），如果贷款发放时房屋所在城市首套住房贷款利率政策下限为LPR+10个点，则存量贷款调整后不得低于LPR+10个点，调整后贷款利率最低为4.3%（4.2%+0.1%）。
据了解，目前全国31个省/直辖市/自治区均已公布首套商业性住房贷款利率自律下限情况。
不过，需注意的是，此前客户已支付的利息并不受到影响。工商银行在公告中指出，对于《通知》发布前已经支付的高于调整后利率水平的房贷利率，暂不支持返还。
另外，央行、国家金融监督管理总局此前表示，存量首套房贷利率的调整方式，既可以变更合同约定的住房贷款利率加点幅度，也可以由银行新发放贷款置换存量贷款。
根据农业银行及工商银行公告，新发放贷款置换是指由原贷款承贷银行新发放一笔贷款，借款人使用这笔贷款置换存量首套房贷；协商变更合同利率是指由借贷双方通过签订补充条款等方式，协商降低贷款合同约定的利率水平。
同时，上述两家银行均表示，由于已经明确调整后的利率水平需符合原贷款发放时的当地房贷利率政策下限，上述两种方式调整的结果无明显区别。考虑到客户操作的便利性，主要采取变更合同利率方式。
存量房贷利率何时开始调整？
对于调整时间，此前《通知》指出，自2023年9月25日起，存量首套住房商业性个人住房贷款的借款人亦可向承贷金融机构提出申请，协商变更合同约定的利率水平。
多家银行在近日的公告中再次明确。
中国银行表示，将于9月25日起接受客户调整申请，具体事宜将及时通过该行官方网站、官方微信公众号等渠道另行公告。在调整完成后的次日将按照降低后的贷款利率执行。
工商银行表示，正积极进行各项准备工作，暂定于9月25日开放线上线下服务渠道，具体以公告时间为准。
建设银行亦表示，高度重视本次调整工作，正在抓紧制定具体实施细则，进行准备工作，确保按人民银行要求9月25日可提供服务。