调查|这一次,深圳要扛起楼市复苏“大旗”?

四个一线城市表现各有不同。

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春节前,四大一线城市先后放松了楼市限购政策,让更多从业者看多后市,多地业内人士彼时也预计,楼市在节后将迎来一轮“小阳春”。

“深圳二手房市场三月成交能将达到5000套”、“北京南三环二手房单价跌到三万七”、“上海二手房挂牌量春节后下降了近一万套”……

节后复工十天内,社交平台上流传着各一线城市未经证实的有关二手房市场的信息。

蓝鲸财经就上述信息进入深入了解发现,四个一线城市表现各有不同,但有一点相同的是,除深圳外,其余三城难言“回暖”。甚至有业内人士喊出“口号”,2024年楼市“小阳春”就靠深圳了。

不过,在深圳市场传出某楼盘从4万元/平方米骤降至2.38万元/平方米消息的情况下,深圳能否成为带头“大哥”,打好这场楼市复苏“攻坚战”,仍值得关注。

低价抛售是少数,北上广“等等党”增多

当前,北京二手房观望情绪更为浓重。

“春节前成交量还不错,但节后第一个周末交易量非常一般,带看量也不多。”北京东四环附近链家门店经纪人告诉蓝鲸财经。

昨天,北京某中介经纪人发布的南三环内西罗园小区一套低价房源,引起热议。根据该经纪人发布的信息,该房源为南北三居室,满五唯一,106.76平方米,直降51万后房屋总价为399万元,单价3.7万元/平方米,业主随时可以签约。

蓝鲸财经记者查询各平台发现,除了一套地下室房源单价为3.6万元/平方米之外,该小区目前在售二手房源挂牌价格全部在4万元/平方米以上,最高超6万元/平方米。

“房子业主很着急卖房,不然不会报价这么低,正常情况下,就算房子不好,这个区域也不可能降到3万多。”北京某房产经纪机构相关负责人也坦言,近期北京成交的二手房价格出现了明显下降,“除了次新房和高品质社区价格比较坚挺之外,大多数房源成交价格基本上与2019年差不多,有的甚至到2016年。”

上述负责人称,“有一部分或为套现或为置换,是目前二手房市场上降价最积极的,但更大一部分业主仍持观望心态。”

“北京的买房人目前更多还是处在观望状态,”合硕机构首席分析师郭毅对蓝鲸财经表示,一方面是在等待未来可能出台的更多利好政策,希望能够享受到政策带来的更多优惠和更理想的交易价格,从这个角度来说,目前“挤牙膏”式的政策出台,反而不利于北京市场的复苏稳定。另一方面,这部分购房人也在等待市场真正出现转暖迹象,才会出手。

根据中原地产统计,春节后第一个周末北京二手房成交量只有1100套左右,与2023年同期的2500套相比,减少一半还多。

衡量二手房市场的另一个重要指标,北京的挂牌房源数量仍在增加,2月25日,链家挂牌量重新突破14万套,在本就有限的购买力面前,供应再度激增。

在郭毅看来,今年的北京楼市仍然会很艰难,二三月份出现小阳春的可能性很小。

上海、广州二手房市场同样温度同样不高。

据蓝鲸财经了解,不少上海经纪人提前回家过年,“不打烊”的门店与往年相比少之甚少。此外,今年绝大部分中介门店在大年初八之后才开门营业,而不是往年的初五,从开门营业的门店来看,也很少有客户上门来访。

针对挂牌量下降的消息,上海某中介人士表示,与此前几个月连续激增的挂牌房源量相比,2月挂牌房源确实有所下降,这是因为去年下半年至年底市场表现很差,导致不少业主心态失衡急于出手,但政策出台后,虽然市场还是没有回暖,但对于不少业主来说,预期已经开始向好的方向转变,出现了“等等看”的心态。

开年后,广州二手房看房的人明显更多,仍是买方市场。以相对处于核心区、有学区和大学城资源加持的华景新城片区为例,据该片区一位中介介绍,“之前我们卖的两房价格都在550万到600万,现在四百万出头就能买。”目前,其所在片区一套两房,业主放盘价近500万元,但中介给业主“铺垫”的价格仅为420万元。

即便感受到了年后的回暖,上述中介信心并不多,“成交量目前看起来有起色,但谁都不敢保证会不会起来。只能说,如果成交势头一直这样,价格真的会有回暖。要是热两天再冷几天,可能还是当前的状态。”

另一位广州中介也向记者表示,“卖出去的都是降价卖的,小阳春,难。120平以上的成交,还没看到,最近成交的都是小面积段。”

深圳率先回暖,挂牌量确有下降

相比北上广“等等党”,深圳各中介机构早已开始“摩拳擦掌”,准备迎接3月二手房5000套的成交量。

日前,乐有家营销总裁贺玲表示,由于节前深圳就有利好政策出台,进一步放松调控,释放需求,央行降息更是进一步助攻,市场情绪好转,节后交易反弹明显快于去年,预计小阳春可期,“如果延续这一趋势,三月市场实际成交量或可破5000套,创两年来新高。”

深圳链家研究院院长肖小平更早些时候在某社交平台也作了类似预测,“截至2月17日,虽很多人尚未返深,从业经纪人也超一半未到岗,但实际签约单量已经达一月上半月的日均水平。”“3月,深圳二手成交超5000套,这下稳了。”

深圳宝安区一位经纪人则告诉蓝鲸财经,“年后看房的客户确实更多了,近期的成交量也可以,签约中心的会议室基本每天都爆满,业主和购房人来会议室面谈,签约率在70%左右。”

据深圳贝壳找房提供数据,2月19日至2月25日该平台二手带看量同比增长352.5%,成交量增长662.5%(前一周为春节)。

与带看、签约数据同步上涨的还有业主的预期。

据诸葛找房平台数据,2024年第8周,深圳挂牌二手房源均价为64949万元/平方米,较前几周相对上涨。

“目前敢涨价业主还是少数,从近一周的数据看,深圳下调价格的房源数量明显多于涨价房源数量。”某经纪机构深圳相关负责人告诉蓝鲸财经,后续成交量稳步增长,大部分业主价格或许没那么容易松动了。

与此同时,深圳市挂牌二手房源量出现明显下降。

据深圳市房地产中介协会发布的数据,截至2月19日,全市共有49680套有效二手房源在售,较上个统计周减少4443套。

“一部分原因是房源卖出了就下架了,但确实也有业主不想卖那么低,想着等后面的政策。”在上述负责人看来,“换位思考一下,如果房子是我们的,我们也不想那么低的价格卖,其实有的业主是在高峰期买的房子,基本上首付都亏没了,卖掉房子可能一分钱也没赚。”

从成交价格看,目前深圳二手房市场仍未实现反弹。

上述中介介绍,目前在售的房都有讲价空间,只不过是降价幅度的问题。其所管理的宝安区西乡一套参考价超390万元的房源,业主的放盘价为360万元,实际上能谈到330万元左右。据该中介介绍,此前这套房源的挂牌价格超400万元。

需注意的是,相比起市场好的时候,深圳楼市最近的“反弹”仍不算理想。仍以前述中介为例,“市场好的时候一天下来都在忙,尤其是周末都没时间吃饭。最近二手房的话,每天平均店里一个经纪人带看两组客户。”